近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察RE正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗ITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗