近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)宝马和特斯拉哪个档次高面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行宝马和特斯拉哪个档次高(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后宝马和特斯拉哪个档次高基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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