万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wè杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译i)目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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