万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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