“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国(guó)央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它(tā)本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么(me)好，可能(néng)会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在(zài)践行较积极(jí)的拿(ná)地策略(lüè)的(de)同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的(de)实际(jì)表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的(de)营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(niá郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊n)、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材(cái)料(liào)端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的(de)十(shí)大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占(zh郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊àn)据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安(ān)宏回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊