导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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