5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(c怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度óng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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