近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还<低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的/p>

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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