近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(j美女脱了个精光露出奶囗和尿囗ù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)美女脱了个精光露出奶囗和尿囗“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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