近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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