导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商km是公里吗，1km等于多少公里品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zkm是公里吗，1km等于多少公里hèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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