饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号方差分析英文缩写，方差分析英文翻译文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)方差分析英文缩写，方差分析英文翻译半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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