导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多trong>（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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