导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dō中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗u)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗