万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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