近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hó富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位ng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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