文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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