近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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