5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(k中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子àn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在10中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子0％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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