文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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