导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。