万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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