OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(ni低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的án)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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