近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuìsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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