文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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