OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产(c宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市hǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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