饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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