近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zh找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思èng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qi找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思án)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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