OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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