OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知士官生是什么意思，大学士官生是什么。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(士官生是什么意思，大学士官生是什么dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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