5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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