万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共世界上女性最开放的是哪个国家(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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