文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批4斤是多少克，0.4斤是多少克(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)4斤是多少克，0.4斤是多少克，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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