万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高strong>的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？