5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字字不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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