万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(ch为什么梅西的人缘远比c罗好áng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(为什么梅西的人缘远比c罗好yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，为什么梅西的人缘远比c罗好但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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