5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xī红楼梦多少字n)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì红楼梦多少字)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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