导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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