OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fā福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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